Por qué Madrid en 2026
Precio m² vs Europa
Madrid 5.820€
París 12.000€ · Londres 14.500€. Madrid sigue infravalorada frente a las grandes capitales europeas.
Alquiler en máximos
31,1 €/m²
Q1-2026, +14,9% interanual. Demanda de alquiler en niveles récord.
Demanda internacional
100.000
Viviendas compradas por extranjeros en España en 2025 — récord histórico.
Estado del mercado
Evolución precio €/m² en Madrid 2019–2026
Fuente: Idealista, Tinsa y Colegio de Registradores · datos Q1-2026.
Cómo calcular rentabilidad
(Alquiler anual ÷ Precio compra) × 100 = Rentabilidad bruta %
Ejemplo · Tetuán 70 m²
- · Alquiler anual: 22,7 × 12 × 70 = 19.068 €
- · Precio compra: 4.200 × 70 = 294.000 €
- · Rentabilidad bruta: 6,5 %
Proceso de compra paso a paso
- 1
Búsqueda del activo
Definimos barrio, tipología y rango de precio. Filtramos oportunidades reales del mercado.
- 2
Due diligence
Verificación de cargas, hipotecas, comunidad e IBI antes de cualquier compromiso económico.
- 3
Oferta
Negociación basada en comparables y métricas objetivas de rentabilidad por m².
- 4
Notaría — arras
Reserva del 10% del precio. El contrato protege al comprador de retiradas del vendedor.
- 5
NIE / Fiscal
Tramitación del NIE y planificación fiscal según residencia y estructura de tenencia.
- 6
Escritura
Firma ante notario, entrega de llaves y liquidación del precio pendiente.
- 7
Registro
Inscripción en el Registro de la Propiedad y liquidación de ITP/AJD en Hacienda.
- 8
Gestión del alquiler
Selección de inquilino, contrato y gestión integral o transferencia al propietario.
Fiscalidad básica
| Concepto | Residente | No Residente |
|---|---|---|
| ITP compra | 6-10% | 6-10% |
| AJD | 0,5-1,5% | 0,5-1,5% |
| Alquiler | IRPF | 19% (UE) o 24% |
| Plusvalía venta | IRPF | 19% (UE) o 24% |
| Retención compraventa | — | 3% precio venta |
Errores frecuentes
Comprar sin análisis de vacancia del barrio.
Ignorar los gastos de comunidad e IBI en el cálculo de rentabilidad neta.
Comprar en zona prime por seguridad cuando el capital disponible no es suficiente para diversificar.
No verificar cargas registrales antes de arras.
Subestimar los tiempos de reforma al calcular el payback.